Vlada Republike Slovenije je v Državni zbor poslala predlog sprememb in dopolnitev Gradbenega zakona. Pričakovati je prvo branje že v mesecu juliju, sprejem predlaganega zakona o spremembah Gradbenega zakona pa jeseni. V Državnem zboru je glede na predlagane rešitve pričakovati še kar precej sprememb.
Predvidene spremembe so sledeče:
Ob prijavi začetka gradnje ni več predvidene posledice, da če prijava ne vsebuje predpisanih podatkov in dokumentacije, se šteje, kot da prijave ni bilo. Za ustreznost prijave jamčijo pooblaščeni strokovnjaki. Ohranja se rešitev, ko je pri rekonstrukciji, ki je nujna za zmanjšanje ali odpravo posledic naravnih in drugih nesreč in s katero se vzpostavi prejšnje stanje obstoječega objekta (nujna rekonstrukcija), dovolj le prijava začetka gradnje, čeprav gre za dela, za katera je sicer potrebno gradbeno dovoljenje. Vendar to velja le v primerih, če se lega in namembnost objekta ne spremenita, se zunanje mere in zunanjost spremenijo le v obsegu in po pravilih manjših odstopanj in če investitor do pričetka nujne rekonstrukcije poškodovani objekt ogradi in zavaruje. Spremenjen je rok iz treh mesecev na eno leto, v katerem je treba pričeti z gradnjo. Nujna rekonstrukcija se lahko na ta način izvaja le na obstoječem objektu. Obstoječi objekt pomeni, da gre za zakonito zgrajen objekt, torej nujne rekonstrukcije ni mogoče izvajati na nelegalnem objektu zgolj na podlagi prijave začetka gradnje. Po veljavnem zakonu pri tej rekonstrukciji ni mogoča sprememba gabaritov in zunanjosti, predlog sprememb zakona pa pri nujni rekonstrukciji omogoča tudi spremembo gabaritov in zunanjosti obstoječega objekta, vendar le v okviru manjših odstopanj.
Prijava začetka gradnje za gradnjo brez gradbenega dovoljenja je predvidena zgolj za odstranitev zahtevnega in manj zahtevnega objekta, če je objekt od objekta na sosednji nepremičnini oddaljev več kot en meter. V nasprotnem primeru je za tako odstranitev potrebno tudi gradbeno dovoljenje.
Izjema od zahteve za poslovanje izključno preko sistema eGraditev velja za nezahtevne objekte, za legalizacijo objektov daljšega obstoja ter za postopek izdaje odločbe o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja.
Predvideno je, da če investitor k zahtevi predloži dokumentacijo, ki je označena kot tajni podatek, se postopek ne izvaja preko sistema eGraditev.
V celoti se spreminja člen, ki ureja univerzalno graditev objekta, ki omogoča dostopnost objekta ali dela objekta vsem ljudem, ne glede na njihovo morebitno trajno ali začasno oviranost. Omejuje se zgolj na graditev, ne pa tudi na uporabo, kot je to v veljavnem zakonu. Jasneje se določajo objekti oziroma njihovi deli, ki morajo zadostiti pogojem univerzalne dostopnosti. To velja za vse objekte v javni rabi in za skupne dele večstanovanjskih stavb z desetimi ali več stanovanji, za skupne dele stanovanjskih stavb za posebne družbene skupine, stanovanjske stavbe z oskrbovanimi stanovanji in za domove za starejše občane. Omogočeno je, da se pri rekonstrukciji obstoječih objektov ali njihovih delov, kjer dostopnost do sanitarij ni mogoče zagotoviti, to zagotovi na drugi javno dostopni lokaciji, ki pa ne sme biti oddaljena več kot 150 metrov. To omogoča, da se npr. manjši lokali zaradi omejenega prostora organizirajo z uporabo skupnih javno dostopnih sanitarij.
Mnenjedajalci bodo morali zagotoviti informacije, ki so potrebne za pripravo projektne in druge dokumentacije na svojih spletnih straneh, na centraliziran in enostaven način v prostorskem informacijskem sistemu. Tako bo investitorju omogočeno, da se že v času odločanja o investiciji seznani s pogoji in omejitvami na določenem področju in območju. Poleg tega bodo te informacije v pomoč pooblaščenim strokovnjakom pri projektiranju. Projektne pogoje je potrebno izdati v 15 dneh, razen če v posebnem zakonu ni določen daljši rok, ki pa ne sme biti daljši od 30 dni. Po veljavnem zakonu je ta rok dva meseca.
Pomembne spremembe se nanašajo na postopke v povezavi s pridobivanjem mnenj. Mnenja (prej soglasja) v postopkih izdaje gradbenega dovoljenja predstavljajo okoliščine, ki bistveno vplivajo na sam postopek izdaje gradbenega dovoljenja in ga tudi podaljšujejo (mnenjadajalci se ne drže rokov, nimajo jasnih pravil o popolnosti vloge, »odločajo« arbitrarno, nimajo ustreznih podatkov ali jih nočejo dati, njihova odgovornost, če molčijo, se prenese na upravni organ). Predlagane rešitve v predlogu skušajo to spremeniti.
Velika pomembna novost je predvidena glede roka, v katerem mora biti izdano mnenje in sicer je z 15 dni podaljšano na 30 dni. Bistveno se spreminja, od kdaj se šteje ta rok. Rok se ne bo več štel od popolne vloge (pri čemer je bilo sporno, kdaj je vloga za posameznega mnenjedajalca popolna), ampak od prejema zahteve ne glede na njeno popolnost. Na zahtevo investitorja bo mogoče rok za izdajo mnenja tudi podaljšati.
Kdaj je treba pridobiti neko mnenje, izhaja iz posameznega predpisa. V veljavnem zakonu je predpisano, da je treba pridobiti tudi mnenje, če je gradnja predvidena v varovalnem pasu infrastrukture. Ta določba se črta. Mnenje se bo zahtevalo le, če bo to izhajalo iz posebnega predpisa IN če je pristojni mnenjedajalec evidentiran v zbirki območij pristojnosti v prostorskem informacijskem sistemu. To pomeni, če oba pogoja ne bosta izpolnjena, neko mnenje ne bo potrebno. Za to rešitev je sicer predpisano prehodno obdobje.
Pomembna sprememba se nanaša na dokazilo o pravici graditi, če gre za obstoječi objekt in naj bi se na njem izvajala rekonstrukcija, prizidava ali sprememba namembnosti. Obstoječi objekt s svojimi nadzemnimi deli (streha, balkon, izzidki ali napušč) sega nad sosednjo nepremičnino, ki je v lasti države ali občine in je javno dobro v upravljanju države ali občine, z novimi posegi pa se dodatno ne bo posegalo v javno dobro. V tem primeru bi zadostovalo soglasje upravljalca in ne bi bila potrebna pogodba o posebni pravici uporabe.
Črtana je določba, da v primeru molka mnenjedajalca upravni organ nadomesti mnenje. Upravni organ ni strokovno usposobljen za vsa področja, ki jih izvajajo mnenjedajalci, poleg tega pa naj mnenjedajalec opravlja svojo nalogo in sprejema odgovornost za svoje stališče. V primeru molka pri izdaji mnenja upravni organ pozove mnenjedajalca k izdaji mnenja, in če ta še molči, se šteje, da je mnenje danoMolk ne velja pri objektih z vplivi na okolje v postopku izdaje integralnega gradbenega dovoljenja.
Ohranja se vezanost upravnega organa na izdano mnenje, vendar le v primeru, če je to mnenje izdano v skladu z zakonom. Mnenjedajalec mora jasno povedati svoje stališče tako s strokovnega kot tudi pravnega vidika. Če mnenje ni izdano z upoštevanjem teh zavez, upravni organ zahteva dopolnitev mnenja. Če dopolnitev ni uspešna, upravni organ odloči s pomočjo mnenja nadzornega organa nad mnenjedajalcem. Le v primeru, da gre za mnenje občine o skladnosti s prostorskim aktom, je organ, ki mora podati mnenje, župan. V tem primeru je še vedno dana možnost, da odloči upravni organ sam ali s pomočjo izvedenca. Ta izvedenec pa je lahko le pooblaščeni strokovnjak, ki izpolnjuje pogoje za občinskega urbanista in ki ni sodeloval pri izdaji mnenja.
Glede pogojev za izdajo gradbenega dovoljenja je »dodatno« predpisan pogoj, da morajo biti poravnana vsa nadomestila in prispevki, ki so določeni v posebnih zakonih v zvezi z graditvijo. Sem spada npr. odškodnina za spremembo namembnosti kmetijskega zemljišča in tudi plačilo komunalnega prispevka. To plačilo bo z novelo Zakona o urejanju prostora spet preneseno kot pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja in ne uporabnega dovoljenja.
Za poseg na obstoječem objektu, katerega nadzemni deli sicer segajo na sosednjo nepremičnino, investitorju ne bo potrebno izkazovati posebne pravice graditi, če se z nameravano gradnjo ne posega v te dele. Zakonodajalec upošteva zatečeno stanje na terenu, ki je lahko že dlje trajajoče, pa ga nihče ne reši po pravilih stvarnega prava. To pa tudi ni stvar postopka za izdajo gradbenega dovoljenja, saj gre za civilno pravna razmerja.
Veljavnost gradbenega dovoljenja ne bo več vezana na prijavo začetka gradnje, ampak zgolj na začetek dejanskega izvajanja gradnje. Veljavnost gradbenega dovoljenja je še vedno pet let od pravnomočnosti gradbenega dovoljenja in gradbeno dovoljenje bo prenehalo veljati, če investitor v petih letih ne prične graditi. Za samo izvajanje gradnje bo še vedno pogoj tudi prijava začetka gradnje. S pripravljalnimi deli, ki so primeroma našteta (ograditev gradbišča, priprava gradbišča, odstranitev vegetacije indr.) si investitor veljavnosti gradbenega dovoljenja ne bo mogel podaljšati. Za začetek gradnje štejejo le dela, s katerimi se trajno poseže v prostor.
Potrdila občine o plačanem komunalnem prispevu ne bo več treba priložiti prijavi začetka gradnje, saj se ta dolžnost »vrača« v postopek izdaje gradbenega dovoljenja. Jasneje je predpisano, kaj se prijavi začetka gradnje priloži pri nujni rekonstrukciji in pri odstranitvi zahtevnega in manj zahtevnega objekta, ko ni predpisano gradbeno dovoljenje. Z dejansko gradnjo bo mogoče pričeti po osmih dneh od prijave in ne prej, lahko pa kadarkoli kasneje (v petih letih).
V celoti se spreminja člen o dopustnih manjših odstopanjih. Kljub dopustemu manjšemu odstopanju mora biti to takšno, da sta objekt in gradbena parcela v skladu s prostorskim aktom, da se ne posega na druga zemljišča, da je skladno z mnenji, da so zagotovljene bistvene in druge zahteve, da je zagotovljena minimalna komunalna oskrba, ne glede na način zagotavljanja in na lego priključkov gospodarske javne infrastrukture. Ne sme se spremeniti klasifikacije objekta v višjo zahtevnost. Pri stavbi se na novo kot dopustno manjše odstopanje dopušča premik horizontalno za največ 1m. Ostalo glede povečanja ali zmanjšanja zunanjih mer in ničelne kote objekta ostaja enako. Na novo se ureja manjše odstopanje pri gradbeno inženirskih objektih, pri čemer je treba upoštevati splošne zahteve. Poleg tega je dopustno, da se zunanje mere zmanjšajo, za posamezne, izrecno navedene objekte (npr. ograje, linijske objekte) pa so predpisane tudi dopustne manjše spremembe pri višini in dolžini. Dopusten je tudi horizontalen premik gradbeno inženirskega objekta na način, da s svojim varovalnim pasom ne poseže na druge parcele, za katere ni izkazana pravica graditi. V primeru, da je zaradi spremembe gabaritov ali lege objekta odmik od sosednje nepremičnine manjši od predpisanega v prostorskem aktu, je treba pridobiti soglasje lastnika sosednjega zemljišča. To soglasje se priloži v postopku izdaje uporabnega dovoljenja.
V postopku izdaje uporabnega dovoljenja se ne zahteva potrdila občine o plačanem komunalnem prispeveku, ker je ta obveznost zdaj predpisana (ponovno) v postopku izdaje gradbenega dovoljenja.
Deloma se spreminjajo inšpekcijske določbe. Inšpekcijski nadzor bo mogoče opraviti tudi brez navzočnosti zavezanca in brez predhodne najave. Inšpektor pa bo moral zavezancu vročiti zapisnik, na katerega bo zavezanec lahko odgovoril. S tem bo zadoščeno načelu zaslišanja stranke.
Veljavni zakon ne dopušča izdaje odločbe o legalizaciji za objekt, ki je bil zgrajen po 30. aprilu 2004 (s 1. majem 2004 vstop v Evropsko unijo) in bi bilo zanj treba pridobiti pravnomočno okoljevarstveno ali pravnomočno naravovarstveno soglasje, pa to ni bilo pridobljeno. S spremembo zakona se omogoča pridobiti odločbo o legalizaciji tudi za objekt, ki je bil zgrajen po 30. aprilu 2004 in bi bilo zanj treba pred izgradnjo pridobiti pravnomočno naravovarstveno soglasje. Pogoji za legalizacijo so, da objekt izpolnjuje splošne pogoje za legalizacijo (kot za vse druge objekte), da se pridobi mnenje pristojnega mnenjedajalca (Zavod Republike Slovenije za varstvo narave) ter da pristojni organ izvede presojo sprejemljivosti v skladu s predpisi o ohranjanju narave. V tem postopku mora ugotoviti, da gradnja ne bo škodljivo vplivala na varstvene cilje varovanih območij, njihovo celovitost in povezanost.
Ohranja se domneva izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja za objekte, zgrajene pred 31. decembrom 1967 in za gradbeno inženirske objekte pred 25. junijem 1991. Dodaja pa se rešitev, ki omogoča izdajo odločbe o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja, da ima objekt in vse gradnje na njem (rekonstrukcija, prizidava, sprememba namembnosti) gradbeno in uporabno dovoljenje. To velja za objekt, ki se od 1. januarja 1995 do izdaje odločbe o domnevi ni spremenil ali se je spremenil tako, da po kateremkoli predpisu od spremembe do izdaje odločbe o domnevi za to spremembo ni bilo predpisano gradbeno dovoljenje oziroma je bilo za spremembo pridobljeno. Za ta objekt ali gradnjo na njem ni smel biti izrečen inšpekcijski ukrep, plačan mora biti komunalni prispevek. Odločba o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja se izda le na zahtevo, sicer pa legalnost takega objekta domneva že sam zakon. Zahtevi za izdajo odločbe o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja mora biti predložena ustrezna projektna dokumentacija, objekt mora biti evidentiran. Datum 1. januar 1995 je čas, ko so bile upravne naloge v zvezi s postopki izdaje gradbenega dovoljenja (takrat tudi še lokacijskega dovoljenja) z občin prenesene na upravne enote. Za izdajo odločbe o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja se do uskladitve Zakona o upravnih taksah odmerja taksa v višini dvakratnika izračunane vrednosti po tarifi iz Zakona o upravnih taksah, ki je odvisna od vrste objekta in njegove vrednosti, pri čemer se kot vrednost nepremičnine upošteva vrednost po vrednotenju Geodetske uprave. Primeroma: če znaša vrednost objekta več kot 420.00 EU, znaša taksa 2(724,90 za vrednost 420.00 + 0,01% od vrednosti objekta nad 420.000).
Ob tej rešitvi zakonskega predloga, ki omogoča izdajo odločbe o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja za objekte pred 1. 1. 1995, je treba opozoriti na dejstvo, da je Ustavno sodišče dne 22. 5. 2025 (čas podpisa odločbe 23. 6. 2025) izdalo odločbo št. U-I-203/23, s katero je razveljavilo 146. člen Gradbenega zakona (GZ-1). Ta člen je omogočal legalizacijo objektov daljšega obstoja (objekti, zgrajeni pred 1. 1. 2005) brez posebnih pogojev, zgolj po dejanskem stanju. Ustavno sodišče je v omenjeni odločbi poudarilo, da je bila občina, ki je izvirno pristojna za področje urejanja prostora, povsem izločena iz postopka odločanja. V tem postopku se sploh ni preverjalo skladnosti z občinskimi prostorskimi akti, občina ni sodelovala z mnenji, kot morebitni stranski udeleženec pa je bila zelo omejena glede možnih ugovorov. Kot izhaja iz odločbe, »je občina soočena s tem, da na njenem območju obstoja objekt, ki ni skladen z njenim prostorskim razvojem in predvideno rabo zemljišč, a obenem velja za legalnega. Ker je pri tem občini odvzeta vsakršna možnost vpliva na odločitev o rabi prostora na območju tovrstnega posega v prostor, gre za zakonski ukrep, ki občinam na območju tovrstnega posega v prostor ne omogoča učinkovitega izvrševanja njihove izvirne pristojnosti upravljanja s prostorom.« Poleg tega razloga so v pritrdilnem ločenem mnenju sodnika dr. Rajka Kneza nanizani še drugi razlogi in pomisleki k ustavnosti 146. člena GZ-1. Dejansko enako rešitev omogoča tudi predlog spremembe zakona, da velja domneva, da imajo gradbeno in uporabno dovoljenje vsi objekti, zgrajeni pred 1. 1. 1995. To pomeni, da je vprašljiva tudi ustavnost predlagane določbe.