Prenova stanovanja lahko hitro postane predmet spora med etažnimi lastniki, zlasti kadar dela povzročajo hrup, posegajo v skupne dele stavbe ali povzročijo škodo sosedom. Stanovanjska inšpekcija opozarja, da lastništvo stanovanja ne pomeni neomejene pravice do poseganja v stavbo. Kdaj so potrebna soglasja, kdo je odgovoren za škodo in v katerih primerih lahko ukrepa inšpekcija?
Inšpektorat Republike Slovenije za okolje in prostor je 4. novembra 2026 objavil pojasnila o sobivanju v večstanovanjskih stavbah. Kot ugotavlja Stanovanjska inšpekcija, se nanjo stanovalci vse pogosteje obračajo tudi zaradi vsakdanjih medsosedskih sporov, ki ne sodijo nujno v njeno pristojnost.
Posebej občutljivo področje so prenove stanovanj, saj lahko vplivajo na skupne dele stavbe, varnost in kakovost bivanja drugih stanovalcev.
Etažni lastnik lahko izvaja vzdrževalna dela v svojem stanovanju, vendar mora pri tem upoštevati pravice drugih etažnih lastnikov in veljavne predpise.
Če pri vzdrževalnih delih posega v skupne dele večstanovanjske stavbe, mora pridobiti soglasja, ki jih zahteva stanovanjska zakonodaja.
Med skupne dele stavbe sodijo na primer skupni hodniki, stopnišča, kolesarnice, garaže in drugi prostori oziroma deli, namenjeni skupni uporabi.
Kadar etažni lastnik brez predpisanega soglasja pri vzdrževanju stanovanja poseže v skupne dele stavbe, mu lahko Stanovanjska inšpekcija z odločbo naloži vzpostavitev prejšnjega stanja.
Pred tem mu določi rok, v katerem lahko pridobi ustrezna soglasja.
Pomembno je razlikovati med običajnimi vzdrževalnimi deli in zahtevnejšimi gradbenimi posegi. Za rekonstrukcije in druge posege, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje, je pristojna gradbena inšpekcija.
Vzdrževalna in obnovitvena dela praviloma povzročajo določeno stopnjo hrupa in začasnega nelagodja. Vendar to samo po sebi še ne pomeni kršitve predpisov.
Stanovanjska inšpekcija poudarja, da je treba razlikovati med običajnimi posledicami bivanja v večstanovanjski stavbi in ravnanji, ki dejansko posegajo v pravice drugih stanovalcev.
Pomembno vlogo ima pri tem hišni red, s katerim lahko etažni lastniki določijo pravila sobivanja, vključno s časovnimi omejitvami uporabe gospodinjskih strojev in naprav ter uporabo skupnih prostorov.
Hišni red pa ni namenjen urejanju vsake podrobnosti vsakdanjega življenja.
Za morebitne kršitve javnega reda in miru je pristojna policija, ne Stanovanjska inšpekcija.
Po izkušnjah Stanovanjske inšpekcije je sporov manj, kadar etažni lastnik pred začetkom prenove ustrezno obvesti upravnika in sosede ter poskrbi za organizacijo del.
Pri načrtovanju prenove je zato priporočljivo:
Inšpektorat opozarja tudi na pomen okoliščin. V novogradnjah, kjer se več lastnikov hkrati vseljuje in prilagaja stanovanja, je razumevanja za gradbena dela praviloma več kot v stavbah z že ustaljenim načinom bivanja.
Etažni lastnik je po splošnih pravilih odškodninske odgovornosti odgovoren za škodo, ki izvira iz njegovega stanovanja in nastane na drugih posameznih ali skupnih delih stavbe.
To velja tudi za škodo, povzročeno med izvajanjem vzdrževalnih del.
Če na primer zaradi posega v stanovanju nastane škoda v sosednjem stanovanju ali na skupnih delih stavbe, lahko nastane odškodninska odgovornost etažnega lastnika.
Pri čezmernem vznemirjanju drugih stanovalcev se lahko uporabljajo tudi določbe Stvarnopravnega zakonika in predpisi o javnem redu in miru.
Posebna pravila veljajo, kadar je za popravilo skupnih delov stavbe potreben dostop skozi posamezno stanovanje.
Primer je zamakanje strehe, pri katerem popravil ni mogoče izvesti drugače oziroma bi bila drugačna izvedba povezana z nesorazmernimi stroški.
Stvarnopravni zakonik določa, da mora etažni lastnik v takšnih primerih omogočiti vstop v svoje stanovanje.
Če dostopa ne dovoli, lahko na predlog upravnika ali drugih etažnih lastnikov o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku.
Pogost vir sporov je tudi uporaba skupnih prostorov za dejavnosti, ki niso skladne z njihovim namenom.
Stanovanjska inšpekcija med primeri navaja obdelovanje lesa, avtomehanična opravila, povzročanje hrupa in skladiščenje predmetov na skupnih površinah.
Takšna uporaba lahko poleg medsosedskih sporov odpira tudi vprašanja požarne varnosti.
Skupni hodniki, kolesarnice in garaže zato niso podaljšek posameznega stanovanja, temveč jih je treba uporabljati skladno z njihovim namenom in pravicami vseh etažnih lastnikov.
Stanovanjska inšpekcija nima splošnega pooblastila za reševanje vseh sporov med stanovalci.
Po pojasnilih Inšpektorata lahko med drugim ukrepa pri:
Za gradbene posege, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje, pa je pristojna gradbena inšpekcija.
Ključno sporočilo za etažne lastnike in izvajalce del je, da je treba pred začetkom prenove preveriti vrsto posega, potrebna soglasja in morebitne vplive na skupne dele stavbe. Pravočasno obveščanje upravnika in sosedov lahko prepreči številne spore, ki bi sicer prerasli v inšpekcijske ali sodne postopke.
Vir: Inšpektorat Republike Slovenije za okolje in prostor, »Sobivanje v večstanovanjskih stavbah«, 4. november 2026.