Ministrstvo za okolje in prostor je pripravilo predlog Zakona o dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1H), ki naj bi omogočil učinkovitejše financiranje gradnje, obnove in pridobivanja javnih najemnih stanovanj ter javnih najemnih oskrbovanih stanovanj. Za sofinanciranje dostopnih stanovanj je v obdobju 2027–2030 predvidenih skoraj 56 milijonov evrov evropskih in državnih sredstev. Predlog, za katerega je predvidena obravnava po skrajšanem postopku, določa tudi nova pravila glede dodeljevanja državnih pomoči, nadzora nad porabo sredstev in obveznosti izvajalcev.

Nova pravna podlaga za financiranje javnih najemnih stanovanj

Predlog dopolnitve Stanovanjskega zakona je namenjen predvsem uskladitvi financiranja javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj s pravili Evropske unije o državnih pomočeh.

V Sloveniji ta stanovanja zagotavljajo država, občine, javni stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije. Namenjena so predvsem osebam, ki si zaradi svojega materialnega položaja ne morejo zagotoviti primernega stanovanja na trgu.

Zagotavljanje teh stanovanj zahteva znatna finančna sredstva. Po navedbah predlagatelja povprečni strošek gradnje javnega najemnega stanovanja velikosti približno 60 m² znaša od 150.000 do 200.000 evrov.

Zaradi visokih investicijskih stroškov financiranje večjih stanovanjskih projektov presega omejitve pomoči de minimis, ki za podjetja, ki opravljajo storitve splošnega gospodarskega pomena, znašajo 750.000 evrov v katerem koli triletnem obdobju.

Predlagana novela zato vzpostavlja zakonsko podlago za dodeljevanje višjih zneskov javnih sredstev po pravilih, ki jih določa Sklep Evropske komisije (EU) 2025/2630.

Zagotavljanje javnih najemnih stanovanj kot storitev splošnega gospodarskega pomena

Ena ključnih novosti je izrecna opredelitev zagotavljanja javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj kot storitve splošnega gospodarskega pomena (SSGP).

Takšna opredelitev omogoča dodeljevanje državne pomoči v obliki nadomestila za izvajanje javne storitve brez predhodne priglasitve Evropski komisiji, če so izpolnjeni predpisani pogoji.

Predlagani novi 159.a člen Stanovanjskega zakona določa, da lahko to storitev izvajajo:

• občine,
• javni stanovanjski skladi,
• neprofitne stanovanjske organizacije.

Namen predlagane ureditve je omogočiti stabilnejše financiranje stanovanjskih projektov in povečati obseg javnih najemnih stanovanj.

Katere investicije bo mogoče sofinancirati?

Predlog zakona določa širok nabor investicijskih stroškov, ki jih bo mogoče kriti z javnimi sredstvi.

Mednje sodijo:

• gradnja novih stanovanjskih stavb, vključno z nakupom zemljišč;
• nakup obstoječih stanovanj ali stavb za njihovo rekonstrukcijo, manjšo rekonstrukcijo ali investicijsko vzdrževanje;
• rekonstrukcija, manjša rekonstrukcija in investicijsko vzdrževanje obstoječih stanovanj oziroma stavb;
• prilagoditve stanovanj zahtevam glede dostopnosti za starejše in invalide;
• zagotavljanje skladnosti z okoljskimi standardi in prilagajanje stavb za večjo odpornost proti podnebnim spremembam.

Predlagana ureditev tako ne zajema zgolj novogradenj, temveč tudi prenovo obstoječega stanovanjskega fonda in prilagajanje stanovanj potrebam ranljivih skupin.

Pri tem predlog posebej pojasnjuje, da navedba posameznih investicijskih stroškov v zakonu še ne pomeni, da bodo vsi ti stroški tudi dejansko sofinancirani. Konkretne upravičene stroške in deleže financiranja bo določil dajalec nadomestila.

Za dostopna stanovanja predvidenih skoraj 56 milijonov evrov

V okviru Programa evropske kohezijske politike 2021–2027 je za sofinanciranje gradnje dostopnih stanovanj predvidenih 55.946.928 evrov.

Od tega:

• 41.886.420 evrov predstavljajo sredstva Evropskega sklada za regionalni razvoj,
• 14.060.508 evrov pa bo zagotovila Republika Slovenija.

Sredstva so načrtovana v okviru prednostne naloge »Dostopna stanovanja«, s ciljem spodbujanja dostopa do cenovno dostopnih in trajnostnih stanovanj.

Črpanje sredstev je predvideno v obdobju od leta 2027 do leta 2030.

Za leto 2027 so sredstva v višini 8,39 milijona evrov že predvidena v državnem proračunu.

Stanovanja bodo morala ostati v javnem najemnem sistemu najmanj 20 let

Predlog zakona določa tudi pogoje, pod katerimi bodo izvajalci lahko prejeli javna sredstva.

Država oziroma občina bo z izvajalcem storitve splošnega gospodarskega pomena sklenila pogodbo, v kateri bodo opredeljeni višina nadomestila, stanovanja, na katera se financiranje nanaša, ter obdobje izvajanja javne storitve.

Stanovanja, za katera bo izvajalec prejel nadomestilo, bodo morala biti namenjena izvajanju storitve splošnega gospodarskega pomena najmanj 20 let od začetka njihovega oddajanja.

S tem želi predlagatelj zagotoviti dolgoročno namensko uporabo javnih sredstev in preprečiti, da bi bila sofinancirana stanovanja predčasno izločena iz javnega najemnega sistema.

Če bi izvajalec stanovanje pred iztekom dogovorjenega obdobja prodal ali ga prenehal uporabljati za predpisani namen, bi moral vrniti zanj prejeto nadomestilo skupaj z obrestmi.

Strožji nadzor nad porabo javnih sredstev

Predlog novele uvaja tudi sistem spremljanja in nadzora nad dodeljenimi nadomestili.

Ministrstvo, pristojno za stanovanjske zadeve, bo vodilo evidenco dodeljenih nadomestil in najmanj vsakih pet let preverjalo izvajanje javne storitve.

Po zaključku obdobja izvajanja bo na podlagi končnega poročila in zbranih podatkov ugotavljalo, ali je izvajalec prejel čezmerno nadomestilo.

Če bo ugotovljeno čezmerno financiranje, bo moral izvajalec presežna sredstva vrniti skupaj z obrestmi.

Izvajalci bodo morali voditi tudi ločene računovodske evidence za stanovanja, ki so predmet sofinanciranja.

Podrobnejša pravila glede izračuna nadomestil, razumnega dobička, računovodskih evidenc in nadzora bo vlada določila s podzakonskim predpisom.

Neprofitnim stanovanjskim organizacijam dodatno leto za prilagoditev poslovanja

Predlog novele predvideva še pomembno spremembo za neprofitne stanovanjske organizacije.

Z novelo Stanovanjskega zakona SZ-1G iz leta 2025 so bili spremenjeni pogoji njihovega poslovanja, organizacije pa bi morale svoje poslovanje uskladiti do 1. januarja 2027.

Ker tega po oceni predlagatelja v predvidenem roku ne bodo mogle storiti, se predlaga podaljšanje roka do 31. decembra 2027.

S tem bi organizacijam omogočili nadaljnje zagotavljanje javnih najemnih stanovanj in dostop do javnih sredstev za nove stanovanjske projekte.

Predlagana obravnava po skrajšanem postopku

Ministrstvo predlaga, da se novela Stanovanjskega zakona v Državnem zboru obravnava po skrajšanem zakonodajnem postopku.

Razloga sta predvsem uskladitev nacionalne ureditve državnih pomoči s pravili Evropske unije ter potreba po pravočasnem podaljšanju roka za prilagoditev poslovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij.

Predlog določa, da bi zakon začel veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije, vlada pa bi morala podrobnejši izvedbeni predpis sprejeti v šestih mesecih po njegovi uveljavitvi.

Predlagane spremembe še niso sprejete in zato še ne veljajo. Njihova uveljavitev je odvisna od nadaljnjega zakonodajnega postopka.

Kaj predlog pomeni za gradbeni in nepremičninski sektor?

Predlagana ureditev je pomembna predvsem za občine, javne stanovanjske sklade, neprofitne stanovanjske organizacije ter druge deležnike, vključene v pripravo in izvedbo stanovanjskih projektov.

Vzpostavitev jasnejše pravne podlage za dodeljevanje državnih pomoči bi lahko omogočila učinkovitejše financiranje novih javnih najemnih stanovanj, rekonstrukcij in prenov obstoječega stanovanjskega fonda.

Za gradbeni sektor je pomembno tudi to, da predlog med upravičene investicijske namene vključuje nakup zemljišč, gradnjo novih stavb, investicijsko vzdrževanje ter prilagoditve objektov okoljskim in dostopnostnim zahtevam.

Ključni cilj predlagane novele je povečati obseg javnih najemnih stanovanj in zagotoviti dolgoročno vzdržen sistem njihovega financiranja.

Vir: GOV.SI